Avec l’essor du commerce en ligne, l’appétit pour l’immobilier logistique n’a jamais été aussi fort. Selon une étude, ce secteur est désormais le plus recherché par les promoteurs européens.
Changement d’époque. Des centres commerciaux aux entrepôts, les investisseurs ont marqué leur préférence. Le commerce en ligne modifie les habitudes des promoteurs immobiliers, qui mettent de plus en plus d’argent dans les entrepôts, tandis que les centres commerciaux perdent un peu de leur lustre. «Le commerce électronique va continuer à progresser quel que soit le marché» dans le monde, résumait en juillet Guy Barnard, responsable des investissements immobiliers chez le fonds londonien Janus Henderson.
Une étude du groupe CBRE relève que les biens logistiques sont les plus recherchés par les investisseurs européens, pour la première fois en tête devant les bureaux et le marché résidentiel. Au vu des pertes du français Carrefour l’an dernier ou la récente liquidation de l’enseigne de jouets Toys’R’Us, il devient moins attirant d’investir dans la pierre commerciale. «Sur les trois ou quatre dernières années, ça s’est très clairement vu», en particulier dans le monde anglo-saxon, renchérit Mahdi Mokrane, directeur de la recherche chez le fonds immobilier LaSalle.
«L’immobilier logistique est en pleine progression et attire beaucoup d’investisseurs, pour une raison bien simple: l’e-commerce», avance Jean-Claude Le Lan, fondateur et président d’Argan, foncière spécialisée dans ce secteur. En France, les entrepôts drainent de plus en plus d’argent. Selon une étude du cabinet JLL, maison-mère de LaSalle, les investissements sont proches de retrouver un record datant de 2007, pointant à 1,3 milliard d’euros au premier semestre 2018.
L’essor du commerce en ligne accentue «de manière exponentielle» les besoins en surface logistique, développe M. Mokrane. «Raccourcir de moitié le temps de livraison implique de bien plus que doubler le nombre de mètres carrés» explique-t-il. De plus, le parc existant «ne répond pas aux besoins de l’e-commerce: ils demandent des bâtiments plus modernes qu’il va falloir construire», note-t-il. Or, par rapport aux logements ou aux bureaux, il n’est pas cher de construire un entrepôt au regard des loyers espérés.
Dans l’Hexagone, selon une étude du cabinet Knight Frank, les commerces ont réuni 14% des investissements immobiliers en 2017 - soit moins de 4 milliards d’euros au total - alors que cette proportion dépassait 30% trois ans plus tôt. Souvent situés en périphérie des villes, les sites moyens souffrent particulièrement de ce désaveu. De leur côté, les très grands centres commerciaux séduisent toujours avec les commerces de proximité.
«On nous a dit que les grands magasins sont morts, ce n’est pas vrai», relativise Christophe Cuvillier, président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), première foncière basée en France et spécialiste des centres commerciaux. Comme les autres grands propriétaires français de commerces, le groupe écrème depuis des années son portefeuille pour se défaire des sites peu rentables.
Chacun aménage sa stratégie. URW mise sur les centres de grandes taille aux animations élaborées, comme en témoigne sa récente acquisition de Westfield, spécialiste anglo-saxon de ce terrain. La diversification semble de mise: le promoteur Klépierre joue sur des implantations géographiques ciblées à travers l’Europe, tandis qu’Altarea Cogedim parie sur les «retail-parks», centres organisés autour d’un espace à ciel ouvert.
Les marchés restent pourtant méfiants. En bourse, les titres d’URW et de Klépierre sont déprimés depuis trois ans. Celui d’Altarea-Cogedim, dont l’activité est plus diversifiée, s’en sort nettement mieux. Le commerce électronique n’a-t-il rien à offrir aux investisseurs de la pierre? «On ne pense pas que, derrière, il faut des entrepôts», analyse Jean-Claude Le Lan, dont l’entreprise, Argan, à vu son titre presque doubler depuis 2015.
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